Estimation immobilière

Comment calculer la valeur de sa maison ?

Connaître la valeur vénale de la maison ou de son logement permet de fixer un prix juste et en facilite la vente. Il est donc très important de le faire estimer. Cette dernière est également utile pour déterminer les droits de succession. D’autres applications comme l’impôt sur la fortune immobilière et les indemnisations par les assurances en cas de sinistre rendent l’estimation immobilière presque indispensable. Pour toutes ces raisons, il est essentiel de dégager une estimation la plus correcte. Mais alors, comment faire pour calculer la valeur de sa maison avant de la mettre en vente ?

simulateur en ligne

Considérer les facteurs clés pour calculer la valeur de sa maison, tels que la taille, l’emplacement et l’état de la propriété

Depuis quelques années, les simulateurs en ligne se sont grandement développés et démocratisés auprès du public. Ils sortent une fourchette de prix du bien immobilier en seulement quelques manipulations et suivant les critères et les éléments que vous avez entrés. La précision de ces calculs tient dans l’exactitude des facteurs clés comme la taille, l’emplacement et l’état du logement qui y ont été renseignés.

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Les éléments de la taille à prendre en compte

Pour avoir la meilleure estimation de prix, il est essentiel de renseigner des informations exactes sur les différentes tailles de la propriété :

Surface totale du terrain,
Surface bâtie,
Surface habitable du logement,
Nombre de pièces, superficie et agencement,
Les espaces perdus, etc.

Dans cette estimation des surfaces, même s’ils ne sont pas considérés dans le prix au mètre carré, les combles non aménagés, les sous-sols, les balcons, les jardins, les dépendances et surtout leur entretien et le potentiel extensible de la propriété présentent un intérêt pour les acheteurs potentiels.

Les détails de l’emplacement à considérer

En ce qui concerne l’emplacement, la ville, le quartier et même la rue d’implantation ont leur importance dans le prix du bien immobilier. Les zones en tension foncière, comme les quartiers bien réputés, sont plus prisés et donc les logements y profitent de surcotes considérables. La proximité des stations de métro, des places de stationnement, des commerces et les grands axes routiers peuvent aussi jouer en faveur de la propriété. Pour les appartements, la vue et l’exposition sont des facteurs clés non négligeables. Ainsi, le niveau et l’aile d’emplacement sont tout aussi importants.

Faire attention à l’état général de la propriété

L’état général comme l’ancienneté de la construction ou la vétusté des différentes installations est déterminant dans l’estimation de prix de votre bien immobilier. En effet, de cet état va dépendre l’étendue et l’ampleur des travaux de réparation, de rénovation et d’ajustement à effectuer. Ce qui aura un impact important dans le calcul de la valeur vénale du bien immobilier. Dans le cas d’un appartement, l’état de l’immeuble dans lequel il se trouve est également pris en compte.

Utiliser différentes méthodes d’évaluation pour calculer la valeur de sa maison, telles que la méthode de comparaison ou la méthode du coût de remplacement

Si vous décidez de vous passer des simulateurs en ligne et de procéder à l’ancienne, vous avez le choix entre deux méthodes qui ont déjà fait leurs preuves : la méthode par comparaison et la méthode du coût de remplacement.

Évaluer sa maison par la méthode de comparaison

C’est encore la méthode la plus largement utilisée par les particuliers et les experts fonciers et immobiliers. Le principe est simple : comparer le bien immobilier en question avec les autres maisons, appartements et propriétés similaires mis en vente dans la même localité et sur la même période. De nombreux outils performants sont désormais disponibles pour faciliter cette tâche. Chacun peut alors, selon son niveau de compétence, choisir la base de données qui lui convient : Fichier Perval, base de données BIEN, base Patrim ou base DVF, etc.

Calculer la valeur vénale avec la méthode du coût de remplacement

Cette méthode est particulièrement intéressante dans le cas de la vente d’appartement aux investisseurs locatifs. Le mode de calcul fait intervenir le loyer et le taux de rentabilité. Concrètement, la formule est la suivante :

Le prix de vente théorique est égal au montant du loyer annuel divisé par le taux de rentabilité, à multiplier par cent.

À titre d’exemple, la valeur vénale théorique d’un appartement qui se loue à 12.000 euros par an avec un taux de rentabilité de 5,2% est de (12.000/5,2×100)= 230 769€.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière pour obtenir une estimation précise de la valeur de sa maison

L’estimation immobilière peut être chronophage, fastidieuse et même aussi technique. Il pourrait alors être plus judicieux de faire appel à un expert immobilier pour obtenir une estimation plus précise de la valeur de sa maison et à quel prix elle pourrait être vendue. De plus, vous pouvez choisir le professionnel à approcher car l’évaluation peut être faite par un estimateur immobilier indépendant, un notaire ou une agence immobilière. Ces professionnels de l’immobilier ont une bonne connaissance du marché immobilier local et peuvent, selon votre demande, fournir :

Une estimation partielle à partir de la méthode de comparaison via les bases de données officielles
Une estimation complète à partir d’une visite à domicile en analysant ses caractéristiques.